張家界市加快發展住房租賃市場

租購并舉實施方案

(征求意見稿)

為貫徹落實《國務院辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》(國辦發〔2016〕39號)和《湖南省人民政府辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》(湘政辦發〔2016〕99號)有關精神，結合我市實際，制定本方案。

一、指導思想

積極支持租賃住房方式，加快構建租購并舉的住房體系;鼓勵發展現代住房租賃產業，催生新的經濟增長點;規范住房租賃市場，夯實經濟社會長久向好發展的住房基礎。

堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，以滿足新市民住房需求為主要出發點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主滿足基本保障，建立健全住房租賃體系，支持住房租賃消費，引導居民轉變住房消費念，促進住房租賃市場健康發展。

二、總體目標

到2020年，形成政府、企業和個人互相補充、協同發展的租賃住房供應體系，促進大、中、小住房租賃企業蓬勃發展;多層面支持住房租賃消費需求，實現租者幸福居住;建設市場規則透明、誠信體系完善、政府監督到位的住房租賃市場環境，充分激發市場活力，推動實現城鎮居民住有所居的目標。

三、具體措施

(―)保障租賃雙方權益，鼓勵住房租賃消費。

1、加強戶籍管理服務放量。承租人為流動人口的范疇，執行張政發〔2012〕4號《張家界市流動人口與出租房屋服務和管理辦法》政策。規范流動人口的戶籍管理，推行居住證制變，保障流動人口的合法權益。(市公安局牽頭，市住房和城鄉建設局配合)

2、優化租賃住房權益，保證住房租賃戶同市民共享本市成果。凡已按相關政策辦理房屋租賃備案證明的承租戶，登記期滿兩年且申領居住證的，享受市內所有景區門票及索道等相關優惠待遇同本市民一樣。(市住房和城鄉建設局牽頭，市旅游局、市公安局配合)

3、賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，實行租購同權。具有本市戶籍的適齡兒童少年、符合市及所在區、縣入學安排的來張人員隨遷子女，其監護人在本市區、縣無自有產權住房，以監護人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經登記備案的，由居住地所在區、縣教育行政主管部門安排到義務教育階段學校(含政府補貼的民辦學校學位)就讀，具體細則由各區、縣教育行政主管部門制定。 (市教育局牽頭)

4、加大住房公積金對租賃住房的支持力度。職工提供房屋租賃登記備案證明和無房證明申請提取住房公積金，月提取最高限額為1000元。具體實施細則由住房公積金管理中心制度。(市住房公積金管理中心、市住房和城鄉建設局牽頭)

5、保障中低收入住房公積金繳存人的租賃居住權利。在公共租賃住房中劃出一定比例，優先租賃給符合張家界市公共租賃住房保障辦法規定的中低收入住房公積金繳存人。(市住房和城鄉建設局牽頭)

6、落實稅收優惠。對依法登記備案的住房租賃企業、機構和個人落實稅收優惠政策支持。落實營改增關于住房租賃的有關政策，對個人出租住房的碭山縣吊車出租，由按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅;對個人出租住房月收入不超過3萬元的，2018年底之前可按規定享受免征增值稅政策;對房地產中介機構提供住房租賃經紀代理服務，適用6%的增值稅稅率;對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產，允許選擇適用簡易計稅辦法，按照5%的征收率計算繳納增值稅。落實國家關于對個人出租住房和承租住房的個人所得稅優惠政策。(市國稅局、地稅局牽頭)

7、保障承租人健康安全居住。加強租賃住房家具、家裝環保監督、燃氣消防安全監督，確保租賃住房室內環保、安全，滿足居住標準。(市住房和城鄉建設局、市公安消防局、市質監局牽頭)

8、保護承租人的穩定居住權。通過對租期和租金依法進行規范，定期公布政府租金指導價格。控制承租人租房成本，保障承租人長期、穩定的居住權益。(市住房和城鄉建設局牽頭)

9、逐步加大貨幣住房保障政策實施力度。完善公共租賃住房貨幣補貼制度，建立與市場聯動的貨幣補貼調整機制，實行實物配租與貨幣補貼并舉的保障模式。擴大公共租賃住房貨幣補貼覆蓋面，將新就業大學生和青年醫生、青年教師等張家界經濟社會發展所需的專業技術人員納入貨幣補貼保障范圍吊車，形成多層次住房保障體系。(牽頭單位：市住房和城鄉建設局)

(二)增加租賃住房供應，滿足新增住房需求。

10、增加租賃住房用地有效供應。將租賃住房用地供應納入年度土地供應計劃。以招標、拍賣、掛牌方式出讓商品住房用地的，土地溢價率超過一定比例后，由競價轉為競自持租賃住房面積。(市國土資源局、市住房和城鄉建設局、市規劃局牽頭，市發展改革委配合)

11、允許將商業用房等按規定改造成租賃住房。經規劃行政主管部門批準改建后的住房，其土地使用年限不變二手吊車，調整后用水、用電、用氣價格按照居民標準執行。公安消防等有關職能部門按照改建后的實際使用性質進行審批驗收。改建后的租賃住房，不得銷售。(市國土資源局、市規劃局、市公安局、 市發展改革委牽頭，市住房和城鄉建設局、市城管局、市環保局，市供電局，市自來水公司，燃氣集團公司配合)

12、允許出租人按照國家和地方的住宅設計規范改造住房后出租。改造中，不得改變原有防火分區、安全疏散和防火分隔設施碭山縣吊車出租，必須確保消防設施、防水功能、排污功能完好有效;不得損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構、影響房屋安全;不得加建衛生間、廚房。

租賃住房應當以原設計的“臥室”、“起居室”為最小出租單位，不得按床位出租。人均居住面軹不得低于本市人民政府規定的最低標準。具體標準由市住房和城鄉建設局制定。(市住房和城鄉建設局牽頭，市城管局，各區、縣政府配合)

(三)壯大現代租賃產業，培育住房租賃市場供應主體。

13、扶持住房租賃企業，打造現代租賃產業總部經濟。鼓勵供應主體多元化，搶占發展現代租賃產業總部經濟的先機。提升住房租賃規模化、集約化、專業化水平。住房租賃企業按生活性服務業執行相關政策。執行公租房租金標準的住房租賃經營機構，按照《財政部國家稅務總局關于公共租賃住房稅收優惠政策的通知》(財稅〔2015〕139號)規定享受相關優惠。(市住房和城鄉建設局牽頭，市發展改革委配合)

14、發展“城中村”現代租賃服務業。鼓勵村集體、經濟聯社租賃經營“城中村”住房，將符合安全、消防、衛生等條件的住房統一出租，規范管理。鼓勵并扶持住房租賃企業、物業服務企業參與老舊社區、“城中村”和微改造，在棚戶區改造項目中適當安排建造一定比例的租賃房源，實施專生化運行管理。(市住房和城鄉建設局牽頭，市財政局、城管局、公安局、消防局，各區、縣政府配合)

15、發展既有建筑現代服務業。支持傳統物業服務企業向既有建筑現代服務業轉型，拓寬服務領域，鼓勵開展“管家式”服務，為業主提供房屋租賃中介、代管理、代維修等規范的居住服務。加強中介從業人員業務培訓，不斷提高從業人員業務素質，促進中介機構依法經營、誠信守信、公平交易。(市住房和城鄉建設局牽頭，工商局配合)

16、成立張家界市住房租賃發展投資有限公司(暫定名)。負責統籌全市政策性住房(含公共租賃住房、棚戶區改造、人才安居住房、直管公房等)的投資、融資、建設和運營管理，將政策性住房納入市場化、專業化、社會化供應和管理。培育一家私營房地產住房租賃企業填充市場需求。(市住房和城鄉建設局牽頭，市發展改革委、市財政局、市人民銀行、國資委、市經投公司配合)

(四)加強住房租賃監管，落實地方責任。

17、建立健全房屋租賃信息服務平臺。推廣線上線下租賃服務一體化，實現現代租賃產業鏈條信息的全方面交互，保障住房租賃市場供需信息透明、交易規則透明、各方信用透明。(市住房和城鄉建設局牽頭，市國土資源局、市公安局、區、縣人民政府配合)

18、充分發揮行業協會作用。指導租賃企業成立張家界市房地產租賃協會，引導社會力量參與房屋租賃日常管理。通過房地產中介行業協會、房地產租賃協會制定、完善房屋租賃中介行業規范和行為準則，強化行業自律，督促指導中介機構、住房租賃企業及時采集、上報租賃房屋、租住人員等信息。(市住房和城鄉建設局牽頭，市城管局、市公安局配合)

19、鼓勵和規范個人出租住房。落實個人出租住房優惠政策，鼓勵個人依法出租自有住房。規范個人出租住房行為，支持個人委托住房租賃企業和中介服務機構出租住房。(牽頭單位：市住房和城鄉建設局)

20、為規范我市的房屋租賃市場行為，維護服務租賃市場的秩序，培育良好的服務租賃環境，保護當事人的合法權益，推動加快發展住房租賃新要求，盡快制定出臺《張家界市房屋租賃管理實施細則》，會同工商部門制定《張家界市房屋租賃合同(示范文本)》。(市住房和城鄉建設局、市工商局牽頭)